전세 만기일이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 단순한 분쟁이 아닌 '법적 절차의 시작'입니다. 기다리기보다 세입자가 직접 움직여야 하는 때죠.
지금부터 안내드리는 5단계 절차는 현실적인 대응 순서입니다.
단, 모든 절차는 개인 상황, 보증보험 가입 여부, 계약 조건에 따라 차이가 있으며 무조건적인 적용은 금물입니다.
한눈에 보는 전세보증금 반환 5단계
| 1단계 | 내용증명 계약 만료 2~3개월 전 이사 의사 및 반환 요구 통보 |
|---|---|
| 2단계 | 임차권등기 이사 후 대항력 유지 우선변제권 확보 |
| 3단계 | 지급명령 법원을 통한 간편 채권 청구 연 12% 지연이자 청구 가능 |
| 4단계 | 강제집행 판결문 or 지급명령 확정 후 집주인 재산에 대한 집행 가능 |
| 5단계 | 보증보험 청구 보증보험 가입자 대상 기관에 청구하여 회수 가능 |
1. 계약 만료 전 내용증명 발송
세입자가 가장 먼저 해야 할 일은 '내용증명 발송'입니다. 단순한 문자나 구두 통보는 법적 효력이 약하므로, 반드시 우체국 내용증명이나 전자내용증명을 통해 이사 의사 및 보증금 반환 요청을 서면으로 통보해야 합니다.
계약 만료일 기준 최소 1~2개월 전에 보내야 추후 지급명령 또는 소송 시 유리한 증거가 됩니다.
2. 임차권등기명령 신청
만약 급하게 이사를 가야 하는 상황이라면, 보증금을 돌려받기 전이라도 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 이 등기를 통해 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
신청은 대법원 전자소송 시스템 또는 관할 지방법원에 접수할 수 있습니다.
비용은 약 10만~20만 원 수준이며, 서류 준비가 핵심입니다.
3. 지급명령 신청
임대인이 보증금 반환을 거부하거나 지연할 경우, 법원에 '지급명령'을 신청할 수 있습니다. 이는 소송보다 간단한 절차로, 판결 없이도 강제집행 효력을 갖게 됩니다.
지급명령은 전자소송 사이트 ecfs.scourt.go.kr 또는 직접 법원 방문으로 신청 가능하며, 접수 후 임대인이 이의 제기를 하지 않으면 자동 확정됩니다.
확정되면 연 12%까지의 지연이자 청구도 가능합니다.
4. 강제집행 절차 진행
지급명령 또는 판결문이 확정되면, 집주인 소유의 예금, 부동산, 전세권 등에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 일반적으로 법무사를 통한 집행이 많으며, 일정 수수료가 발생합니다.
특히 예금압류, 임대보증금 압류 등은 집주인의 재산 내역을 사전에 파악해야 실효성이 있습니다.
5. 보증보험을 통한 대위변제 청구
보증보험에 가입돼 있다면, 보증기관(예: 주택도시보증공사)에 직접 보증금 청구를 요청할 수 있습니다. 보증보험금은 HUG 또는 SGI서울보증에서 지급하며, 이후 임대인에게 구상권을 행사합니다.
단, 가입 시점, 보증금액, 계약 조건에 따라 보장 범위는 다를 수 있으므로, 반드시 약관을 확인해야 합니다.
FAQ
- Q. 계약 만료 후 바로 임차권등기 해야 하나요?
A. 퇴거 후 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 즉시 신청하는 것이 좋습니다. - Q. 내용증명은 등기우편으로만 가능한가요?
A. 전자내용증명(우체국 인터넷)도 법적 효력이 인정됩니다. - Q. 보증보험은 세입자가 직접 청구할 수 있나요?
A. 네, 보증기관 홈페이지를 통해 가능합니다. 단, 보장 조건은 계약별로 다릅니다.
